To podstawowy mit powielany przez zdecydowaną większość. Pokażemy Ci, dlaczego to nieprawda.
Częstym argumentem za inwestycją w grunt jest to, że ziemi już nie produkują, także niejako taka inwestycja jest skazana na sukces. Oczywiście w sensie geologicznym, geograficznym czy filozoficznym nikt nie produkuje już nowych ziem, lądów czy kontynentów, które moglibyśmy z zyskiem zasiedlać.
Warto jednak przyjrzeć się temu stwierdzeniu bliżej, by zrozumieć, że nie jest ono prawdziwe z punktu widzenia inwestowania w grunty. Co więcej proste przyjęcie, że zasady inwestowania w ziemię sprowadzają się do tego, że trzeba ją kupić bo nowej nie produkują więc ta, którą kupimy na pewno zyska na wartości może prowadzić na manowce.
Co ma wpływ na wartość gruntu? Przede wszystkim przeznaczenie oraz położenie. Hektar niezłej ziemi rolnej to około 50 000zł – 5 zł / mkw. W topowych lokalizacjach, wysokiej klasie bonitacyjnej (jakości gleby) oraz przy dobrych warunkach hydrologicznych taka ziemia może być warta nawet około 100 000zl / ha – 10 zł / mkw. Równocześnie działka w centrum Warszawy, możliwa do zabudowania wielopiętrowym budynkiem biurowo – apartamentowym, o którym było głośno jakiś czas temu media oszacowały na 160 000 000zł.
Wpływ przeznaczenia terenu na wartość gruntu jest kluczowy. W tym samym miejscu ziemia rolna może być warta kilka złotych za metr, ale zmiana przeznaczenia terenu pozwoli skokowo podnieść jego wartość o kilkaset procent. Pole przy lesie warte będzie 5zł / mkw, pole podzielone na działki i przeznaczone pod zabudowę jednorodzinną bez najmniejszego problemu można będzie sprzedać za 50zł / mkw stwarzając nabywcom okazję inwestycyjną.
Co więcej przeznaczenie terenu ma kluczowy wpływ na możliwość zbycia terenu. Ziemią rolną można obracać bez przeszkód (poza okresem oczekiwania na decyzję KOWR w sprawie pierwokupu Skarbu Państwa) tylko do powierzchni 1 ha (precyzyjnie 9999mkw) pod warunkiem, że minęło 5 lat od nabycia. Więcej o tych regulacjach tutaj
Najlepszym sposobem zarabiania na nieruchomościach gruntowych jest ich przekształcanie – zmiana przeznaczenia terenu. Odbywa się to bądź przez uchwalenie przez gminę Miejscowego Planu Zagospodarowania Terenu bądź przez uzyskanie Decyzji o Warunkach Zabudowy (jeśli MPZP nie ma w danym miejscu, a gmina nie chce go uchwalać). Czas na smutną anegdotę odnoszącą się do niejako świętego prawa inwestowania w nieruchomości – ziemi już nie produkują. W 2017 roku inwestor kupił działkę nieopodal Mikołajek. Położoną w większej osadzie. Za 130 zł / mkw. Satysfakcjonujący poziom ceny przy sprzedaży to około 200 zł / mkw – żeby się procenty w skali roku zgadzały. Zakładany horyzont czasowy to około 3 lata. W 2020 roku sąsiad naszego inwestora podzielił grunt obok – objęty tym samym MPZP – i wystawił na sprzedaż działki po … 130 zł / mkw. Co się w zasadzie wydarzyło ? Możnaby powiedzieć, że właśnie wyprodukowano ziemię.
Ten przykład pokazuje dobitnie jak błędnym założeniem jest proste przyjęcie, że ziemi już nie produkują. Wystarczy grunt rolny – pole – przeznaczyć pod zabudowę i pojawia się nowy fragment ziemi, którą można obracać, w którą można inwestować.
W On Estate często produkujemy nowe grunty stwarzając tym samym możliwości inwestycyjne z poziomem wejścia daleko poniżej tego co oferuje rynek.
