Z doświadczenia wiemy, że na nieruchomościach zarabia się w momencie zakupu a nie sprzedaży.
Inwestycje w nieruchomości kojarzone są z bezpieczeństwem, dobrym poziomem zysków, wysokim progiem wejścia oraz dłuższym horyzontem czasowym. O wszystkich tych aspektach można przeczytać na naszym blogu.
W tym miejscu skupimy się na podstawowym aspekcie inwestycji w grunty – tym kiedy tak naprawdę generowany jest zysk. Wartość nieruchomości można zmierzyć w zasadzie w jednym momencie – w chwili transakcji, kiedy ta zmienia właściciela w zamian za pieniądze. Wówczas rynek mówi sprawdzam. Wszelkie wyceny, prognozy, długofalowe historycznie pokazane stopy zwrotu można traktować jedynie jako prognozę. A wiadomo jak to jest z prognozami.
Jakie czynniki mają wpływ na zwrot z inwestycji w nieruchomości? Dziesiątki. Od podnoszenia wartości ziemi przez zmianę jej przeznaczenia, budowę infrastruktury, przyłącza mediów, budowę pomostów… Można wykonać szereg czynności, żeby podnieść wartość gruntu. I tu pojawia się „ale”.
To „ale” związane jest z tym, że im wyższe ceny tym większa podaż gruntów. Przykład? Za 150zł / mkw możemy nie być wstanie kupić ziemi budowlanej w granicach administracyjnych dużego miasta. Za 500zł / mkw już spokojnie. 1000zł / mkw powinno wystarczyć na zakup gruntu w atrakcyjnych lokalizacjach dużych miast. Jeśli zatem oczekujemy wyjścia z inwestycji w działkę budowlaną w dużym mieście na poziomie przykładowo 500zł / mkw to znaczy, że zmierzymy się z całkiem dużą konkurencją innych osób, chcących sprzedać w tej cenie grunt. Nasza inwestycja może i będzie dawała zarobić (zawierając transakcję) ale może mocno stracić na płynności – będziemy długo sprzedawać, a mnogość podobnych ofert może być dodatkowym argumentem w trakcie targowania (świadomie nie piszę o negocjacjach, bowiem chęć zbicia ceny w dół to żadne negocjacje, a zwykłe targowanie – co nie oznacza, że to zła praktyka).
Dodatkowo oczekiwanie wyjścia z inwestycji w cenie nieodbiegającej od średniej rynkowej może być obarczone sporym ryzykiem zewnętrznym, związanym z sytuacją makroekonomiczną (kryzysy, podnoszenie stóp procentowych, mniejsza podaż pieniądza, wojny, spowolnienia gospodarcze etc). Łatwiej sprzedaje się okazje.
Jak zatem mieć pewność odpowiedniej stopy zwrotu i zarazem płynności, inwestując w grunty? Inwestując trzeba samemu stwarzać okazje. Posłużę się mazurskimi przykładami. Firm oferujących ziemię na Mazurach, z dostępem do jeziora i innych atrakcji jest sporo. Większość reklamuje inwestycję na Mazurach jako sposób na łatwy i pewny zysk, pokazując przy okazji w zasadzie liniowy wykres, dumnie prezentujący historyczne wzrosty. Tymczasem kupno działki na Mazurach w cenie za metr na poziomie 250 – 300zł to łatwy i pewny zysk dla firm, które takie inwestycje proponują. Żeby osiągnąć choćby 50% stopę zwrotu w perspektywie kilku lat musielibyśmy wychodzić z inwestycji w cenie około 450 zł. Oznacza to, że działka o powierzchni 1200 metrów musiałaby zostać przez od nas odkupiona za ponad pół miliona złotych. Być może jest to realne, ale trudne. Nie dlatego, że nie będzie chętnych na wydanie pół miliona na Mazurach. Będą. Jednak będziemy konkurować z dziesiątkami innych ofert w podobnej cenie. Ile będzie innych ofert zakupu gruntu za ponad pół miliona ? I dlaczego akurat nasza inwestycja ma się zamknąć transakcją umożliwiającą realizację zysku kiedy na rynku będzie wiele innych ofert w takich bądź niższych cenach?
Doświadczenie pokazuje, że niestety rozwój infrastruktury, budowa dróg etc nie pozwalają na nieskończone podnoszenie wartości gruntu. Pojawia się moment, w którym dostępność innych ofert zabija płynność (uniemożliwiąc sprzedaż) oraz hamuje wzrost wartości.
Co zatem zrobić, żeby dobrze kupić, zyskać na wartości i płynnie sprzedać?
Przepisem na powodzenie w inwestycjach w grunty jest dobry zakup. Wchodzić trzeba w okazje. Być może wymagają one więcej zachodu i odpowiednich działań ale zapewniają w zasadzie gwarancję zysku oraz dużo większą płynność. Przykład? Będzie mazurski by pozostać konsekwentnym. Wyobraźmy sobie inwestycję w grunt budowlany na mazurach w cenie za metr na poziomie 80zł. Czy możliwe będzie wyjście za 150 zł ? Albo – żeby trzymać się wspomnianych wyżej 50% stopy zwrotu w ciągu kilku lat – za 120 zł. Wystarczy sprawdzić jakie są obecnie ceny na Mazurach, żeby założyć z bardzo dużym prawdopodobieństwem, że wyjście z inwestycji na tych poziomach cen nie powinno być problemem bo dalej będzie okazją dla innych. A co jeśli sami będziemy mieli apetyt na więcej? Nic nie stoi na przeszkodzie. Chodzi o możliwość realizacji zysków na dobrym poziomie w możliwie łatwy sposób (zachowanie płynności). Obecnie prowadzimy proces komercjalizacji dużych terenów na mazurach. Cena zakupu wynosi około 45 zł za metr kwadratowy terenu objętego miejscowym planem zagospodarowania przestrzeni, z przeznaczeniem pod budownictwo. Zarówno na Szlaku Wielkich Jezior Mazurskich jak i bliżej centrum kraju, w okolicy Ostródy. Grunt to dobrze kupić.
Dlatego kluczowe jest to co kupujemy, w co inwestujemy, i jaki jest poziom ceny na wejściu. Ten poziom jest jedynym pewnikiem, który wyznacza stopę zwrotu na koniec inwestycji w grunt. I to dlatego na gruntach zarabia się w momencie zakupu a podstawa to dobrze kupić. I dobre zakupu są podstawą naszej filozofii w On Estate. Pozwala to bezpiecznie włączyć nieruchomości do portfela.
