Zgodnie z filozofią, że dobry zakup to podstawa i szukać powinniśmy przede wszystkim gruntu w możliwie niskiej cenie nasze oczy naturalnie skierują się w stronę gruntów o najniższej cenie i dzięki temu najwyższym potencjale wzrostu wartości. Jeśli jednak chodzi o obrót ziemią rolną napotykamy na istotne ograniczenia związane z normami wynikającymi (albo nie do końca – o czym szerzej później) z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego (UKUR).
Jakie grunty w ogóle podpadają pod UKUR? Przede wszystkim rolne, o powierzchni powyżej 3000 metrów kwadratowych. Tymczasem zgodnie z ogólną normą wynikającą z ustawy o gospodarce nieruchomościami gruntu rolnego nie można podzielić na działki mniejsze niż 3000 mkw. Co za tym idzie generalnie ziemia rolna nie może być przedmiotem swobodnego obrotu.
W zależności od powierzchni
Zdażają się działki bez wydanych warunków zabudowy, nie objęte miejscowym planem zagospodarowania terenu, o powierzchni mniejszej niż 3000 mkw – o tym w jaki sposób powstają można przeczytać więcej tutaj. Takimi terenami można obracać bez ograniczeń – można w każdym momencie taką działkę sprzedać a nabywca nie musi mieć żadnych kwalifikacji rolniczych.
W przypadku terenów o powierzchni większej niż 3000 metrów, ale mniejszej niż 10 000 metrów prawo pierwokupu przysługuje Skarbowi Państwa, w imieniu którego działa Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa. Pierwokup to nic innego jak uprawnienie do zakupu z pierwszeństwem przed innymi – w momencie, w którym właściciel zdecyduje się na sprzedaż. W praktyce sprowadza się to do odczytania dwóch aktów notarialnych (ale spokojnie, taksa liczona jest na pół). Pierwszy z aktów to warunkowa umowa sprzedaży gdzie warunkiem zawieszającym jest właśnie nieskorzystanie przez KOWR z pierwokupu. Wypis takiego aktu wysyłany jest do KOWRu (lokalnie – do Dyrekcji Regionalnych) a KOWR ma 30 dni na skorzystanie bądź nie z przysługującego prawa. Opcje są tutaj dwie – albo dostaniemy w tym czasie pismo o skorzystaniu z pierwokupu bądź o nieskorzystaniu z niego albo nie. Jeśli nie to przyjmuje się tzw. milczącą zgodę. Jest z nią o tyle problem, że ustawa mówi o 30 dniach na skorzystanie z pierwokupu. Jednak brak pisma w tym czasie, nie oznacza, że KOWR nie korzysta… a jedynie o tym, ze Poczta nie doręczyła przesyłki. Ostatnimi czasy listy w tym kraju dochodzą bardzo długo. Warto zatem po upływie terminu zadzwonić do KOWR i uzyskać informację czy przesyłka od nich wyszła czy w natłoku innych spraw kwestia sprzedaży naszej działki nie była na tyle istotna, by powstało w jej sprawie pismo. Jest w ustawie o KOWR zaszyta jedna bardzo istotna regulacja, która może być w tym przypadku bombą atomową ale o tym szerzej w materiale dotyczącym szczególnych kwestii związanych z ustawą o kształtowaniu ustroju rolnego. Jeśli KOWR nie korzysta z pierwokupu strony transakcji spotykają się po raz kolejny u notariusza i mają wolną droge do przeniesnia własności. Jeśli KOWR korzysta z prawa pierwokupu dostaniemy stosowne pismo, pieniądze na konto (podane w umowie warunkowej) i jesteśmy zobligowani przenieść własność na rzecz Skarbu Państwa.
Co w przypadku gruntów powyżej hektara powierzchni?
Hektar w powszechnym postrzeganiu to całkiem sporo. Jakoś tak jednak jest, że w przypadku gruntów rolnych robi się to już całkiem niewiele. Szczególnie jeśli jest to otwarta łąka na przykład i złudzenie optyczne sprawia, że ten skrawek ziemi o powierzchni większej niż 100 x 100 metrów zaczyna wyglądać jak całkiem nieduży.
W przypadku gruntu o powierzchni powyżej hektara w zasadzie grono potencjalnych nabywców bardzo mocno się kurczy. Trzeba bowiem albo być rolnikiem indywidualnym albo uzyskać stosowną zgodę z KOWR na sprzedaż. Szczególne wymagania z kolei sprawiają, że osoba o statusie rolnika indywidualnego jest bardzo mocno uprzywilejowana w nabywaniu ziemi rolnej. Osobiście znamy bardzo majętne osoby, prowadzące rozmaitą działalność gospodarczą, które – pomimo braku szczególnego zainteresowania produkcją płodów rolnych strzegą nabytego statusu rolnika właśnie z uwagi na obrót nieruchomościami.
Jeśli grunt ma powyżej 1ha powierzchni nabywcą może być wyłącznie rolnik indywidualny chyba, że uzyskamy zgodę na sprzedaż z KOWR. Żeby ją uzyskać właściciel musi wykazać brak możliwości sprzedaży terenu rolnikowi. Jako wystarczający dowód służy w tej sytuacji brak oferty zakupu w odpowiedzi na specjalne ogłoszenie umieszczone na portalu krajowego ośrodka wsparcia rolnictwa. Umieszczamy ogłoszenie, czekamy 30 dni, jeśli nie wpłynie oferta możemu przejść do następnego kroku i złożyć wniosek o wyrażenie zgody na zawarcie transakcji. Odpowiednie dokumenty należy dostarczyć do KOWR i wówczas przy odrobinie szczęścia (nie o szczęście oczywiście chodzi a o to co w dokumentach jest) KOWR wyrazi zgodę na sprzedaż przedmiotu naszej własności. Ta procedura budzi opór w związku z ograniczeniem wykonywania prawa własności. Przez wielu przepisy wprowadzone w 2016 roku są uważne za niekonstytucyjne.
Co z możliwością zbycia?
Przepis art. 2b ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego stanowi, że generalnie grunt rolny, który został nabyty (niezależnie czy przez rolnika, czy też nie, czy służy produkcji rolnej czy też po prostu leży odłogiem) nie może być sprzedany wcześniej niż 5 lat od końca roku, w którym go kupiliśmy. Czasem zatem praktycznie wychodzi to 6 lat – jeśli transakcja kupna miała miejsce w styczniu… Mamy tutaj zatem kolejne ograniczenie z korzystaniu z prawa własności. Ustawodawca zdecydował się na nie, żeby ograniczyć spekulacje na rynku ziemi rolnej. Czy się udało czy też nie trudno powiedzieć. Jest oczywiście tutaj procedura awaryjna, ale zgodę musi wyrazić KOWR. Można wnioskować o wyrażenie zgody na wcześniejszą sprzedaż, ale trzeba taka sytuację właściwie uzasadnić.
Praktyczne wątpliwości budzi natomiast sytuacja, w której nabyliśmy ziemię rolną, dajmy na to 6000 metrów łąki, uzyskaliśmy decyzję o warunkach zabudowy dla 3 domów jednorodzinnych na podstawie której podzieliliśmy grunt na 3 działki po 2000 metrów i chcemy je sprzedać. Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego wyłącza spod swojego normowania nieruchomości o powierzchni poniżej 0.3ha. Jeśli zatem uzyskaliśmy działkę o powierzchni mniejszej, to ta nowa działka pod normowanie ustawy już nie podlega. Jednak na kontrowersyjnym stanowisku będzie stał tutaj KOWR, który stwierdzi (na jakiej podstawie nie do końca wiadomo), że istotne jest to, że cały teren pierwotnie podlegał pod ustawę i przepis art. 2b uniemożliwjaący sprzedaż w okresie 5 lat od nabycia. Podobnie kontrowersyjne stanowisko KOWR będzie prezentować w przypadku gruntu, który pierwotnie był rolny ale został w całości przeznaczony w Miejscowym Planie Zagospodarowania Terenu na cele inne niż rolne – przekształcony. Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego wprost na samym początku stanowi o tym, że takie tereny nie podlegają normom zawartym w ustawie. Pole kupione przy węźle autostrady, gdzie następnie uchwalono MPZP będzie mogło być przedmiotem swobodnego obrotu. Jednak KOWR będzie z zawiścią zerkać w stronę tego co było na tym terenie przed objęciem MPZP i równie złowrogo co bezpodstawnie twierdzić, że trzeba na transakcję czekać 5 lat. Żeby uzyskać pewność co do możliwości zbycia terenu o powierzchni mniejszej niż 3000 metrów bądź objętej całości MPZP można wystąpić do sądu okręgowego o wykładnię przepisów (na podstawie odmowy sporządzenia czynności przez notariusza). Taka informacja z sądu będąca niejako interpretacją przepisów w następstwie odmowy sporządzenia czynności przez notariusza może stanowić dla nas istotny bezpieczenik.
Sprawne poruszanie się w przpisach normujących obrót ziemią rolną jest z jednej storny niezbyt prosty, z drugiej z kolei dający szansę na powodzenie w inwestycjach w grunty. Będziemy starali się tutaj dzielić informacjami na ten temat.
Permalink